Rukost Depan Gerbang IPB Dramaga - Rivere Kostaycation - Mulai Rp 990 Juta

Rivere Kostaycation: Rukost Mezzanine 4 dan 6 Kamar di Depan Gerbang IPB Dramaga

Rivere Kostaycation adalah rukost (rumah kost untuk investor) di Dramaga, Bogor, tepat di depan gerbang IPB University. Developernya PT Kinara Land Indonesia, pengelolanya Kyra Stay. Ada dua tipe: 62/31 dengan 4 kamar (2 lantai) dan 94/31 dengan 6 kamar (3 lantai). Setiap kamar bertipe mezzanine berukuran 3 x 4 meter dengan kamar mandi dalam, dan setiap bangunan dijual dengan SHM yang dipecah atas nama pembeli. Harga cash keras mulai Rp 990 juta.

Dua Tipe Bangunan

	Tipe 62/31	Tipe 94/31
Jumlah lantai	2	3
Jumlah kamar	4	6
Luas bangunan / tanah	62 m² / 31 m²	94 m² / 31 m²
Ukuran kamar	Mezzanine 3 x 4 m	Mezzanine 3 x 4 m
Harga normal	Rp 1,1 miliar	Rp 1,6 miliar
Harga cash keras	Rp 990 juta	Rp 1,4 miliar
Selisih dari harga normal	Rp 110 juta	Rp 200 juta

Skema Pembayaran

Skema	Tipe 62/31	Tipe 94/31
1x cash keras	Rp 990 juta	Rp 1,4 miliar
6 bulan	Harga Rp 1 miliar, DP Rp 500 juta, cicilan Rp 83 juta per bulan	Harga Rp 1,45 miliar, DP Rp 725 juta, cicilan Rp 120 juta per bulan
1 tahun	Harga Rp 1,1 miliar, DP Rp 500 juta, cicilan Rp 50 juta per bulan	Harga Rp 1,5 miliar, DP Rp 750 juta, cicilan Rp 62,5 juta per bulan

Booking unit cukup Rp 10 juta. 

Kamar Mezzanine 3 x 4 Meter

Konsep mezzanine memisahkan area tidur dan area belajar. Kasur ukuran 180 x 300 cm berada di mezzanine, sedangkan meja belajar ada di bawahnya. Lemari terintegrasi dengan headboard, dan tangga bisa berfungsi sebagai tempat duduk atau sofa. Setiap kamar punya kamar mandi dalam.

Isi kamar yang menjadi milik owner:

1. Dipan dengan storage dan kasur (120 x 200 cm, atau 180 x 300 cm untuk mezzanine)
2. Meja belajar, kursi belajar, lemari, nakas, dan cermin
3. AC, Smart TV 32 inci, water heater, dan exhaust fan kamar mandi
4. Token listrik per kamar 1.300 watt

Perlengkapan yang disediakan pengelola: gorden, bantal dan guling, bed cover dan sprei, linen standar hotel, serta perlengkapan kebersihan.

Fasilitas rumah bersama: Wi-Fi, kitchen set, kulkas, dispenser dan galon, alat masak, serta perlengkapan makan. Setiap unit juga memiliki parkir motor, dapur umum, balkon, dan ruang jemur.

Spesifikasi Bangunan

Komponen	Spesifikasi
Pondasi	Cakar ayam
Dinding	Hebel 10 cm
Rangka atap	Baja ringan
Penutup atap	Alderon
Kusen	Aluminium
Pintu utama dan pintu kamar	Baja Fortress atau setara
Pintu kamar mandi	UPVC
Lantai rumah	Granit tile 60 x 60
Lantai dan dinding kamar mandi	Keramik 30 x 30 dan 30 x 60
Plafon	PVC
Sanitair	TOTO atau setara
Sumber air	PDAM dan toren 1.000 liter
Listrik	1.300 watt per kamar dan 1.300 watt untuk bagian utama

Fasilitas Kawasan

Menurut pengembang, kawasan dirancang sebagai kost berkonsep resort. Fasilitas yang direncanakan: mushola, parkir luas, ruang santai dan komunal, CCTV di area publik, gerbang terintegrasi, serta keamanan 24 jam. Di luar itu ada rencana kolam renang, gym, kafe, mini market, laundry, lapangan basket 3 on 3, amphitheater, dan area co-working. Gambar fasilitas resort di brosur berstatus ilustrasi, jadi tanyakan ke marketing fasilitas mana yang masuk pada tahap ini.

Lokasi: Depan Gerbang IPB University

Rivere berada di area Perwira, Dramaga, tepat di depan gerbang IPB. IPB menerima 8.573 mahasiswa baru jenjang S1 dan D4 pada 2025, naik 9,09% dari 7.859 pada tahun sebelumnya (sumber: IPB Today edisi 116, IPB University). Mahasiswa baru yang datang dari luar Bogor membutuhkan tempat tinggal dekat kampus.

Fasilitas di sekitar di antaranya:

1. Kesehatan: RS Medika Dramaga, RS KBP, klinik 24 jam Dramaga
2. Belanja dan kuliner: Yogya Grand Dramaga, Hari-Hari Swalayan, Indomaret, Alfamart, Pasar Caringin, Mr. DIY, Mie Gacoan, Fore, McD, KFC
3. Olahraga: beberapa tempat futsal dan fitness di Dramaga
4. Transportasi: Terminal Bubulak, Terminal Laladon, dan jalan utama Ciampea

Cara Pengelolaan dan Bagi Hasil 80:20

Rivere dikelola Kyra Stay. Pengelola mengurus pemasaran kamar, kebersihan, pemeliharaan, dan penanganan kerusakan, lalu mengirim laporan keuangan berkala lewat aplikasi.

1. Nisbah bagi hasil 80:20. Owner mendapat 80%, pengelola 20%.
2. Dihitung kolektif per cluster. Pembagian untuk setiap owner mengikuti persentase jumlah kamar yang dimiliki di cluster itu.
3. Biaya operasional dibebankan ke penghuni berupa IPL dan service charge. Bila ada kamar kosong, biaya perawatan dan pengelolaan ditanggung pengelola.

Proyeksi Pendapatan Sewa

Angka berikut adalah proyeksi dari pengembang, dengan asumsi okupansi penuh, harga sewa Rp 1,7 juta per kamar per bulan pada tahun pertama, dan kenaikan Rp 100 ribu per tahun. Angka ini bukan jaminan pendapatan.

Bagian owner (80%) per tahun	Tipe 62/31 (4 kamar)	Tipe 94/31 (6 kamar)
Tahun ke-1 (sewa Rp 1,7 juta)	Rp 65,28 juta	Rp 97,92 juta
Tahun ke-5 (sewa Rp 2,1 juta)	Rp 80,64 juta	Rp 120,96 juta
Tahun ke-10 (sewa Rp 2,6 juta)	Rp 99,84 juta	Rp 149,76 juta
Total 10 tahun	Rp 825,6 juta	Rp 1,2384 miliar
Rata-rata per tahun dari harga cash keras	sekitar 8,3%	sekitar 8,9%
Tahun ke-1 dari harga cash keras	sekitar 6,6%	sekitar 7,0%

Pendapatan sewa riil tergantung okupansi dan tarif pasar pada saat itu.

Status Tanah dan Proses Kepemilikan

Menurut pengembang, tanah berstatus SHM induk atas nama perwakilan PT Kinara Land Indonesia, lalu dipecah menjadi SHM atas nama pembeli.

1. Pilih unit.
2. Booking Rp 10 juta.
3. PPJB dan pembayaran di depan notaris.
4. Pecah sertifikat dan balik nama.
5. Serah terima unit dengan SHM atas nama Anda yang sudah terbit.

Developer dan Pengelola

Menurut pengembang, PT Kinara Land Indonesia sudah lebih dari 10 tahun di bidang developer rumah hunian, dan dalam 4 tahun terakhir fokus ke properti hospitality dengan 7 cluster rumah kost di Kota Bogor dan sekitarnya. Brosur mencantumkan proyek sebelumnya: KiKost Manunggal, KiKost Cifor, KiKost Classic IPB, Bogor City Kost Cimanggu, KiKost Cozy IPB, dan Kinara Signature Kost. Minta kunjungan ke salah satunya sebelum memutuskan, supaya Anda bisa melihat kondisi bangunan dan tingkat huniannya.

Jadwal Pembangunan

Rencana pengembang: bulan 1 sampai 2 persiapan lahan dan perizinan, bulan 3 sampai 8 konstruksi, bulan 9 pemasangan furnitur dan uji kelayakan, bulan 10 serah terima kunci dan unit mulai dikelola Kyra Stay.

Pertanyaan yang Sering Ditanyakan

Berapa harga Rivere Kostaycation? Tipe 62/31 (4 kamar) Rp 990 juta dan tipe 94/31 (6 kamar) Rp 1,4 miliar jika dibayar 1x cash keras. Skema 6 bulan dan 1 tahun tersedia dengan DP mulai Rp 500 juta.

Apakah sertifikatnya SHM? Ya. Menurut pengembang, pembeli menerima SHM atas nama sendiri setelah dipecah dari SHM induk.

Siapa yang mengelola kost setelah dibeli? Kyra Stay, dengan bagi hasil 80% untuk owner dan 20% untuk pengelola.

Berapa pendapatan sewanya? Proyeksi tahun pertama Rp 65,28 juta untuk 4 kamar dan Rp 97,92 juta untuk 6 kamar (bagian owner), dengan asumsi okupansi penuh. Ini bukan jaminan.

Kapan unit selesai? Rencana pengembang 10 bulan sejak tahap persiapan, termasuk furnishing dan serah terima.

Apakah kolam renang dan gym sudah ada? Fasilitas resort di brosur masih berstatus ilustrasi. Konfirmasi ke marketing fasilitas mana yang termasuk tahap ini.

Berapa DP minimal? Rp 500 juta untuk tipe 62/31 dan Rp 725 juta sampai Rp 750 juta untuk tipe 94/31, tergantung skema.

---